DERECHOS REALES

Los derechos reales son aquellos derechos subjetivos (de las personas, de los sujetos) que recaen directamente sobre las cosas.




La palabra "real" viene del latín, de res-rei, y significa cosa (nada que ver con un sinónimo de verdadero ni válido).



El derecho real tiene por ello carácter patrimonial, ya que es susceptible de formar parte del patrimonio de su titular, junto con los derechos de obligación.



Y dentro de ello, se caracteriza por una doble nota: la inmediatividad y la absolutividad.



La inmediatividad supone que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el objeto, sin intermediario alguno al que se exija realizar una determinada prestación.

La absolutividad, supone que estos derechos carecen de un sujeto pasivo concreto, y generan un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (por ello su titular puede ejercerlos frente a todos, erga omnes).

Según lo antedicho, podemos definir el derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular algún tipo de poder directo sobre una cosa, el cual está protegido frente a toda la comunidad (erga omnes, frente a todos).



Como decimos, los derechos reales se pueden definir también en contraposición con los derechos obligacionales, es decir aquellos derechos que se tienen no sobre una cosa, sino frente a una persona, esto es, un crédito, el derecho que se tiene a que otro sujeto ejerza una determinada conducta: la prestación.



DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DE CRÉDITO

Por su objeto: El derecho real recae inmediatamente sobre cosas; mientras que el de crédito exige una determinada conducta en el deudor (y sólo a través de él podrá serlo, indirectamente, una cosa)

Por el sujeto pasivo: que en el derecho real es colectivo e indeterminado mientras que en el derecho de crédito hay un sujeto pasivo individualmente determinado.

Por ello, el derecho real puede ejercitarse y hacerse efectivo contra todos, mientras que el derecho de crédito sólo puede hacerse efectivo contra el deudor y sus causahabientes (herederos). De ahí la diferencia entre la acción real que protege al primero y la acción personal que protege al segundo.

Por el principio fundamental que los rige: En la creación y configuración de los derechos reales rige fundamentalmente la ley, mientras que en los derechos de crédito es fundamental la autonomía de la voluntad (voluntad autónoma de los particulares).

Por su modo de adquisición: Los derechos reales, al menos en los ordenamientos que, como el nuestro, siguen la teoría del título y el modo, no pueden nacer solamente del contrato, sino que precisan además, el modo de adquirir, mientras que los derechos de crédito nacen simplemente del contrato. Por otra parte, los derechos reales, salvo alguna excepción, pueden adquirirse por usucapión, cosa que no cabe en los derechos de crédito.

Por los efectos de su ejercicio: El derecho real se confirma con su ejercicio, mientras que el derecho de crédito se extingue con un ejercicio al ser satisfecho el derecho del acreedor.

Por su extinción: El derecho real se extingue cuando perece la cosa sobre que recae, mientras que en el derecho de crédito, cuando tiene por objeto indirecto cosas, el perecimiento de estas no lo extingue, y subsiste la obligación de cumplimiento en forma indemnización de daños y perjuicios.

Por su publicidad mediante el Registro de la Propiedad, sólo posible respecto de los derechos reales, a los que atribuye efectos especiales (fundamentalmente, la prioridad registral frente a la concurrencia de créditos y la defensa directa del titular frente a terceros).

Asimismo en ciertos casos, sobre todo en lo relativo a bienes muebles, también la posesión es un medio de publicidad de los derechos reales, de la que están excluidos los derechos de crédito.





CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

Son muy variadas las clasificaciones que los autores ofrecen a este respecto, pero, en general, podemos clasificarlos así (clasificación de Hernández Gil):



Derecho real provisional (posesión).

Derecho real pleno (propiedad), y

Derechos reales limitados, a los cuales subdividen en:

De goce (usufructo, uso, habitación, servidumbres, enfiteusis, censos, foros, establecimiento a primeras cepas y superficie).

De garantía (prenda, hipoteca y anticresis).

TEMÁTICA PARA EL EXAMEN FINAL

EN CUANTO  LA PROPIEDAD:
- Acorde al art. 923 del CC, se entiende que la acción reivindicatoria es un atributo del propietario, pero, si demanda para tal fin (el Código Procesal Civil nos tiene distintas vías)... a quién corrensponde probar? ¿demandante o demandado?

- La propiedad tiene limitantes, las cláusuals generales, las partuclares; pero una importante es la expropiación que en realidad no es llimintante; porque le evicciona (quita). qué caracer tiene.. civil, penal, administatrivo?

- El usufruto es sobre dinero.

EN CUANTO A LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

La prenda es de naturaleza mobiliaria (Hay prendas que no se configura la traditio)) a diferencia de la hipoteca y la anticresis.


La propiedad horizontal y la copropiedad tienen diferentes regímenes.

El mutuo y una hipoteca o una prenda en qué se diferenciarían.

Cuando podemos hablar de una servidumbre aparente de la no aparente.

TENER PRESENTE PARA EL PARCIAL

TENER CLARO SOBRE:

- EN QUE RADICA LA DIFERENCIA ENTRE LA TEORÍA OBLIGACIONISTA Y LA TEORÍA CLÁSICA DE LOSD ERECHOS REALES.

- LA AUTUTELA POSESORIA (conteniendo sus elementos) Y LOS INTERDICTOS.

- EN CUANTO A LOS BIENES TENER ENCUENTA QUE SE DIVIDEN EN MUEBLES E INMUEBLES, ASÍ MISMO LOS BIENES PUEDEN SER ACCESORIOS O INTEGRANTES.

- CUIDADO ESTIMADOS ALUMNOS, NO ES LO MISMO FRUTOS Y PRODUCTOS.

- EN CUANTO A LA POSESIÓN, LOS SERVIDORES PUEDEN DEFENDER LA POSESIÓN COMO UNA CUESTIÓN DE HECHO; PERO, NO PUEDEN DEFENDERLA COMO SI FUERAN LOS VERDADEROS POSEEDORES ANTE LOS JUZGADOS.

- TENER EN CUENTA LAS PRESUNCIONES QUE PUEDEN SER REBATIBLES O PUEDEN SER JURE ET DE JURE.

- TENER EN CUENTA LA DIFERENCIA EN TRE LAS CONCEPCIONES DE IHERING Y SAVIGNY SOBRE LA POSESIÓN.

CLASES DE POSESIÓN

Según la mayoría de la doctrina se puede diferenciar entre:


1.Posesión regular u ordinaria es aquella que aúna el justo título y la buena fe.

2.Posesión irregular es aquella donde faltan uno o los dos requisitos anteriores, es decir, el justo título y la buena fe.

3.Posesión legal es la estipulada por la ley. Por ejemplo, la del heredero o la especificada en materia de vivienda de interés social.

4.Posesión efectiva es la que declara el juez que lleva la sucesión para efectos de una posesión por parte de uno de los delegatarios de la herencia.

5.Posesión definitiva es la que se deriva de una sentencia de adjudicación por el proceso de repartición

6.Posesión de buena fe la buena fe de la que hablamos en la posesión es calificada y se probará según las estipulaciones del código de derecho civil.

7.Posesión presunta es aquella que se tiene por imperio de la ley, con independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien inmueble deja de pagar el canon de arrendamiento.

DERECHOS REALES

Los derechos reales son la relación jurídica inmediata entre una persona y una cosa. La figura proviene del derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa que en puridad es el bien. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito.


Una concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales es: derecho real, es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos.

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que de los derechos reales deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. Los derechos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un tercero la hurta o roba.

temática

En la propiedad, el ámbito de poder que se ejerce en forma directa e inmediata sobre un bien prescripción adquisitiva de dominio y la posesión: restricciones a la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto deben: Adquisición derivativa de la propiedad cláusula general y particular de protección, (propiedad) acción reivindicatoria y la carga de la prueba corresponde Copropiedad democrática por qué? El dinero es usufructuable? En la anticresis entrega la propiedad? Proceso de la reivindicación. Qué se paga acumuladamente? Hallazgos Servidumbre es siempre perpetua?

NATURALEZA JURÍDICA DE LA SERVIDUMBRE

La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno. Deja de ser servidumbre predial en cuanto se la impone sobre bien propio. Es un derecho real porque el titular de la servidumbre, es decir quien goza de ella, ha de obtener los provechos que ofrece, sin sometimiento ni obligación del propietario del predio sirviente. La doctrina y la legislación han considerado a la servidumbre como una relación ínter predial, concediendo a los predios inclusive personalidad. En la relación, uno será dominante y otro será sirviente. Los jurisconsultos romanos decían que se trataba de una "cualidad del fundo" (Celso). Colín y Capitán (1923, t. II, p. 768) dicen que "constituyen una relación entre dos fundos." Lo que se quiere decir al afirmar que la servidumbre se establece no en beneficio de una persona, sino en el de un fundo, es que la persona que se beneficia de hecho con la servidumbre y la que la soporta son indiferentes, y que la relación jurídica continuará subsistiendo aunque los propietarios hayan cambiado, en tanto los fundos dominante y sirviente subsistan y no se haya producido uno de los hechos que llevan consigo la extinción de la servidumbre". Wolff (1951, t. II p. 22) dice "Todas las servidumbres prediales presuponen un predio dominante y uno sirviente. Constituyen gravamen del predio sirviente y son parte integrante del fundo dominante". Los comentaristas de la obra de Wolff, Blaz Pérez Gonzales y José Aguiar, en relación con el derecho español, estiman que las servidumbres prediales" pueden considerarse como parte integrante del predio dominante, pues aunque el concepto de parte integrante no tenga el desenvolvimiento técnico que en el derecho alemán, el efecto por lo que se refiere a las servidumbres es el mismo: la imposibilidad de separarla para ningún efecto del predio dominante" Valverde (1925, t. II. p. 355) dice "Por lo que se refiere a su naturaleza, no puede decirse como se ha dicho por algún escritor que no sean derechos sobre la cosa, sino sobre determinada utilidad de la misma, porque su objeto es la cosa materialmente entendida, son derechos in corpore, como decía Celso, por lo que no puede consentirse la servidumbre independientemente del predio sobre el cual se ejercita y -de aquel a cuyo beneficio se impone; es una especie de modalidad de la cosa inseparable de la misma". Rotondi (1953, p. 285) dice que "Es un carácter de la servidumbre el que establece una relación para el beneficio de un fundo a cargo de otro fundo; por ello tiene carácter real, es decir que la servidumbre establecida por el fundo dominante sirve para todos los propietarios presentes y futuros del mismo". Los Mazeaud (1960, Vol. IV, p. 417) sostienen: "La servidumbre se establece a favor de un fundo y no de una persona. Está unida indisolublemente a la propiedad del fundo dominante, del que no es sino un accesorio". Esto es, que de la literatura jurídica que trata sobre las servidumbres prediales, tanto la clásica como la moderna, se extrae el criterio de que se trata de un gravamen que vincula dos predios, uno en favor de otro. La doctrina ha estimado a los predios como los sujetos de la relación jurídica; para ella son los predios los que se vinculan y se hace inseparable la servidumbre, que para unos es integrante de predio dominante y para otros es accesoria. Esta tesis excesivamente materialista, desvirtúa el concepto del derecho, pues resulta estableciendo una forma de relación entre los predios, sin estimar que ellos son nada más que objetos del derecho y que el gravamen no recae en la cosa, sino en el derecho sobre la cosa. Para sostener esta tesis partimos del criterio elemental que diferencia cosa de derecho. Si jurídicamente entendida la cosa es el objeto corporal con valor económico, y el derecho es el bien inmaterial, la potestad del titular sobre la cosa, entonces la servidumbre no puede establecerse entre predios, sino sobre el derecho de propiedad que se tiene sobre los predios. La servidumbre es una limitación del derecho de propiedad, destinada a conceder determinados derechos sobre el predio sirviente, o que el dueño de este se abstenga del ejercicio de alguno de sus derechos. Consiguientemente entonces, esa limitación del derecho de propiedad ampliará el derecho de propiedad sobre el predio dominante y disminuirá el derecho de propiedad sobre el predio sirviente. En todo caso no será una relación interpredial, será una limitación en el derecho de propiedad cuando se trata del predio sirviente y una ampliación del derecho de propiedad, cuando se trate del predio dominante. Quiere decir que la relación jurídica se establece entre sujetos y no entre objetos. Es esa relación jurídica la que hace nacer derechos u obligaciones. No porque existan sobre el predio las tuberías de la servidumbre de acueducto, la relación jurídica ha de ser establecida entre los predios. El acueducto responde a una disposición legal o a un acuerdo que amplía el derecho de propiedad de quien lo goza y disminuye el derecho de propiedad del que lo sufre. Esto es que (a servidumbre se impone en el derecho de-propiedad sobre ei predio. No importa que de esa imposición, resulte 'una servidumbre aparente que relacione físicamente dos predios o resulta una servidumbre negativa, de no ejercitar determinados derechos, que no se advierte externamente. La servidumbre será siempre una limitación del derecho de propiedad. Es por eso que la servidumbre no puede consistir en un hacer del propietario del predio sirviente, porque entonces, no se limitaría el derecho de propiedad sobre el predio, sino se impondría una obligación personal del sujeto titular del derecho. Cuando se dice que la servidumbre es integrante o accesoria del predio dominante, se está confirmado este concepto materialista que hace a los predios sujetos de la relación jurídica. De lo que se trata es de que la limitación del derecho de propiedad sobre el predio sirviente, que amplía el derecho sobre el predio dominante, constituye un derecho accesorio al derecho de propiedad y como tal sigue la suerte del bien principal. Es por eso que se consideran a las servidumbres perpetuas, porque el derecho a gozarlas es accesorio del derecho de propiedad sobre el predio dominante y permite el goce de la servidumbre, cualquiera sea el propietario del predio. No se trata de la integración física, que solamente puede darse entre las cosas (hecho que además no puede presentarse en las servidumbres negativas), se trata de la accesoriedad jurídica. La servidumbre hace nacer un derecho, una potestad jurídica, que se une al derecho de propiedad, razón por la que es un derecho accesorio. La naturaleza de derecho real de la servidumbre, no deriva del hecho de recaer sobre predios, sino de la inmediatividad de su ejercicio. El titular de la servidumbre, no podrá exigir al dueño del predio sirviente que lo haga gozar de la servidumbre. Deberá procurarse directamente, sin sujeto pasivo, el goce de la servidumbre. Es por eso que puede ejercitar las acciones destinadas a defender el derecho de propiedad de la servidumbre (confesoria) o su posesión (legítima defensa, acciones posesorias, interdictos). La realidad de la servidumbre deriva pues de su modo de ejercicio. La servidumbre es un derecho real sobre bien ajeno, que necesariamente ha de limitar el derecho de propiedad de un predio en favor de otro. No se concibe la servidumbre como una limitación del propio derecho de propiedad de un predio en favor de otro del mismo propietario. Si se trata de una limitación del derecho de propiedad, y ese derecho corresponde al mismo titular, no es admisible la servidumbre, sino cuando se transmite el derecho de propiedad sobre uno de los predios. Sin embargo, se admitió desde muy antiguo que las servidumbres se constituyesen por título, por usucapión y también por "constitución del padre de familia". Esta última forma era la servidumbre que el propio dueño establecía sobre una parte de su predio en favor de otra del mismo predio, o que mantenía al haber adquirido y consolidado en una sola mano el derecho de propiedad sobre los dos predios (dominante y sirviente). Este modo de constituir servidumbres no fue conocido en el derecho romano, pero si conservado en el derecho francés y español. De la propia definición que da el artículo 1035° de nuestro código se deduce que han de ser diferentes los titulares del derecho de propiedad sobre los predios. Si no fuese así no se podría conceder derecho al propietario del predio dominante para el ejercicio de determinados derechos, ni tampoco se podría impedir que el dueño del predio sirviente ejercite su derecho. Sin embargo el artículo 1048° del código civil establece: "El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro. El artículo 977° del código de 1936, contuvo la misma redacción. Se dice que con esta norma se "reafirma el carácter real de la servidumbre " (Maisch Von Humbolt, 1985, t. V. de la Colección de Debakey, p. 235) en la que lo "fundamental son los predios". Quizás podría aceptarse la "constitución del padre de familia", debido al sentido económico de la servidumbre, que debe ofrecer una utilidad al titular del propio dominante. El propietario de dos predios podría establecer una servidumbre para generar cierto provecho económico en el. otro predio, pero la limitación de su derecho de propiedad, no podrá constituir una servidumbre mientras ambos predios le sigan perteneciendo. Por naturaleza la servidumbre debe proporcionar ventaja económica, utilidad al titular del derecho de propiedad sobre otro predio, es decir a una persona diferente del predio dueño. Entonces, podrá aceptarse esta forma de constitución de la servidumbre, pero a condición de que se mantenga la servidumbre al ser transferido uno de los predios. I esta condición significa que la constitución no nace ya de la voluntad del propio dueño, sino del título constitutivo, que en este caso sería el título de transferencia del dominio del predio. Se dirá entonces, que la servidumbre, como gravamen o derecho es inscribible en el Registro de la Propiedad Inmueble, de acuerdo con el artículo 2019° del código civil, pero esta afirmación sólo serviría para demostrar ante terceros la existencia de la servidumbre impuesta por el propio dueño, pero de ninguna manera para ampliar o disminuir el derecho de propiedad del predio dominante o del predio sirviente, que seguirán siendo del mismo dueño. La inscripción sólo tendría valor, si es que se conservase la servidumbre al ser transferido alguno de los predios, es decir cuando concurran necesariamente los propietarios distintos de ambos predios. Quiere decir pues, que cuando la relación deja de ser interpredial se admite que constituye la servidumbre una limitación, al derecho de propiedad, no es admisible la servidumbre que impusiese el propietario de dos predios, gravando uno a favor del otro. Se trataría del mismo derecho de propiedad, que no puede ser limitado en favor de sí mismo, por mucho de que los predios gocen de automonía registral. Se trataría solamente de una forma de ejercitar el derecho de propiedad y el propietario puede ejercitar su derecho en la forma que más le convenga, con tal de que no atente a las normas de orden público y a las buenas costumbres. Ya en el derecho romano se dijo "nemini res sua servit".»Sería sumamente difícil admitir que el propietario se imponga asimismo una servidumbre negativa, que le prohíba el ejercicio de ciertos derechos.