LIMITES A LA PROPIEDAD

. DIFERENCIAS ENTRE LÍMITES Y LIMITACIONES
Antes de continuar con el desarrollo de este punto, es importante que distingamos entre lo que es un "límite" y una "limitación", ya que sin su previo conocimiento, podemos incurrir en errores de interpretación.
Al respecto, siguiendo a Albaladejo, diremos que los límites del derecho de propiedad son "las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea el régimen ordinario de restricciones a que está sometido tal poder", lo que nos indica que es característico de los límites, estar determinados por la Ley.
Con respecto a las limitaciones, que nuestra Legislación conoce como "restricciones", podemos señalar que ellas "reducen el poder que normalmente tiene el dueño sobre su bien"; y en esa línea acorde a nuestra legislación, estas limitaciones (restricciones) se pueden originar por causa de necesidad, utilidad o interés social y en segundo caso, por la propia voluntad de las partes.
2. LÍMITES A LA PROPIEDAD
Los límites pueden en general considerarse tanto de interés público como de interés privado, bajo este criterio procederemos a analizarlos utilizando para ello sólo las principales categorías.
A. LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PÚBLICO
A.1. EN INTERÉS DE LA DEFENSA NACIONAL
Este punto se basa en lo señalado en el 2do. párrafo del artículo 71 de la Constitución que señala que "dentro de 50 kilómetros de las fronteras, los extranjeros, no pueden adquirir ni poseer, por título alguno, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles, ni fuentes de energía directa ni indirectamente, individualmente ni en sociedad bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho así adquirido. Se exceptúa el caso de necesidad pública expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el consejo de Ministros conforme ley". Esta norma contiene un claro criterio de salvaguardar la integridad de nuestro territorio.
A.2. EN INTERÉS DE LA SEGURIDAD DE PERSONAS Y COSAS
Al respecto el Código Civil en su artículo 956, señala que "si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas" lo cual nos señala el derecho de accionar que tiene toda persona que se vea afectada por la ruina, vetustez o peligro de una obra. Esta norma es interesan te porque supera el artículo 860 del Código Civil anterior al agregar que el encargado de hacer valer la acción es aquel que tenga legítimo interés clarificando la ambigua la redacción de dicho artículo.
La acción se tramitaba a través del artículo 1027 y siguiente (interdicto de Obra Ruinosa) del Código de Procedimientos Civiles de 1,912 que indica que sólo pueden intentar dicho interdicto el que tenga que pasar necesariamente por la obra ruinosa o el dueño de alguna propiedad que pueda sufrir daño por la misma, pero con la promulgación del Dec. Leg. 768 (Nuevo Código Procesal Civil), el 01/08/93 el interdicto de obra ruinosa queda absorbido por la figura del interdicto de retener (artículo 606). Siendo a partir de su entrada en vigencia (01/01/93), el poseedor perturbado en su posesión, el único titular para interponer la acción, entendiendo la perturbación tanto como actos materiales como la ejecución de construcciones en estado ruinosos. Como vemos, esta nueva interpretación limitaría en alguna manera el "legítimo interés" para solicitar la "medida preventiva", exclusivamente al poseedor perturbado, excluyendo a todo aquel que de una u otra manera se viera afectado, sin embargo, debo señalar que considero que las Municipalidades también tiene capacidad de accionar contra un inmueble en estado ruinoso, en base a su deber de controlar los inmuebles de áreas urbanas conforme se desprende de la lectura del Art. 65 inc. 11 y 14 de la Ley Orgánica de Municipalidades (Ley 23853).
A.3. EN INTERÉS DE LA VIVIENDA Y EL URBANISMO
Estas limitaciones se establecen por Leyes y Ordenanzas Municipales. Esto último conforme lo señalaba el Art. 255 Inc. 1 de la Constitución de 1979, (Art. 192 Inc. 5 de la Constitución actual otorga competencia a la municipalidades para planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones), que encargó a las municipalidades la zonificación de viviendas y el urbanismo, este sometimiento de la propiedad privada a las normas administrativas se ha acentuado cada vez más, debido al gran crecimiento urbano y los consiguientes problemas de salud y seguridad de la población, etc. El artículo 957 del Código Civil señala en forma general que "la propiedad predial queda sujeta a la zonificación y a los requisitos y límites que establecen las disposiciones respectivas".
Específicamente, podemos señalar como las causas más frecuentes de estos límites a la previsión (desarrollo de proyectos), estética (buena presencia del caso urbano), seguridad (no acarrear peligro), higiene (limpieza para precaución de enfermedades) y patrimonio histórico (conservación de monumentos). Entre los más frecuentes tenemos:
Altura máxima de edificaciones, en armonía con la zonificación aprobada.
Autorización previa, para abrir pozos, cisternas. variación de planos.
Fijación del uso de la tierra de conformidad con la planificación y el Reglamento Nacional de Construcciones (Ley 23853, Art. 73 Inc. 1).
La Fijación de conservar el alineamiento y la de no sobrepasar las alturas máximas permitidas (Art. 78, Inc. 4).
Los predios circundantes y adyacentes a los aeródromos y aeropuertos destinados al servicio público están sujetas a las restricciones legales a la propiedad, cuando el fin de las mismas comprenda a la seguridad de las operaciones aéreas (Ley de Aeronáutica Civil, Art. 26 al 28).
B. LÍMITES EN ORDEN AL INTERÉS PRIVADO
Se encuentran reguladas por las disposiciones del Código Civil en lo referente a las relaciones de vecindad. Es interesante señalar que nuestro Código se refiere a "limitaciones" por razón de vecindad, cuando lo adecuado hubiera sido que se refiera a "límites" por razón de vecindad, que en nuestro concepto como señalarnos anteriormente, es la expresión que mejor responde a la intención del legislador.
B.1. HUMOS, HOLLINES, EMANACIONES
Este límite se halla expuesto en el Art. 961 del Código Civil que señala que "El propietario, en el ejercicio de su derecho y especialmente de su trabajo de explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que exceden de la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las circunstancias.
El Derecho Comparado, al referirse a este tema, ha distinguido dos conceptos:
1. Respeto Recíproco
Es decir, que no puede haber respeto recíproco, sino hay tolerancia recíproca, ni puede haber tolerancia recíproca sin respetó recíproco. Si cada vecino ve su propio interés, sin preocuparse por los demás, no habría paz para nadie, por tanto no habría justicia.
2. Tolerancia Normal
Concepto que fue introducido por Ihering indicándose, como señala Valencia Zea, que "Todo acto que ejerza influencias molestas, deberá ser prohibido cuando represente un uso anormal o extraordinario de la cosa propia y supere el límite de la tolerancia establecido en cada lugar y tiempo".
Partiendo de estos conceptos diremos que nuestra norma en su primer Párrafo señala claramente que una industria, no obstante su interés para la economía nacional, debe desenvolverse guardando el debido respeto a la propiedad ajena, sin perjuicio de las normas previstas en el Código de Derecho Ambiental (Dec. Leg. 611) y la concordancia correspondiente con las normas del Código Penal (Art. 304 y siguientes, Delitos Ecológicos o contra el Derecho Ambiental).
El segundo Párrafo tiene como inconveniente el no definir la naturaleza de las "emanaciones" ya que aquí debemos considerar las de cantidad (rumores, olores, etc.), su calidad (el lugar donde provengan), y la condición del lugar (su naturaleza geofísica puede dar lugar a la multiplicación, lo que no se daría en otro lugar). Como vemos, nuestra norma ha dejado en este caso al libre albedrío del Juez la valoración de la "tolerancia normal" entre los vecinos.
B.2 PROHIBICIÓN DE DESVIAR AGUAS A PREDIO VECINO
Nuestra Legislación regula en su artículo 964 este criterio al indicar que el "propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto". Aquí podemos considerar al propietario que debe construir para que las aguas pluviales corran sobre su propio terreno y no vayan a caer el predio vecino, y si existiese desagüe público, canalizar las aguas, e introducirlas en ella.
El Derecho Comparado considera que "los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso" (Art. 552 C.C. Español y 640 del C.C. Francés).
Finalmente, se considera que un propietario no puede, aduciendo su propio interés, cortar o desviar el cauce de un río, salvo que lo haga previo acuerdo con su vecino y pago de indemnización.
B.3 LÍMITE A LA FACULTAD DE EXCLUSIÓN
Con referencia a este punto los Arts. 959 y 960 de nuestro Código Civil señalan los motivos por los cuales se limita al propietario su facultad de excluir a un extraño de su predio.
El Art. 959 nos expone que: "el propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades vecinas que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios causados". El análisis de esta norma nos indica que es el propietario del predio amenazado con peligro actual o inminente, el encargado de solicitar la autorización de su vecino para poder realizar en su predio los actos necesarios que conjuren dicho peligro. Siguiendo en este terna a Wolf, decimos: "que el obligado a tomar las medidas preventivas necesarias, no procede contra derecho frente al propietario del predio vecino si las ejecuta contra la voluntad de éste" .
Es importante señalar que al referirnos "al obligado" no nos referimos exclusivamente al propietario del predio, porque puede darse el caso, que un edificio o construcción se derrumbe por un vicio de construcción en la obra. En este caso el dueño afectado pedirá indemnización al constructor, siendo éste el obligado a tomar las medidas necesarias para subsanar el vicio en la construcción y sería el encargado de pagar la indemnización al propietario que se vio obligado a sufrir en su predio las obras correspondientes.
El artículo 960 señala que: "si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen". Es importante señalar que el Legislador en este artículo cambia la frase "no puede impedir" del artículo anterior, por el "debe consentirlo", lo cual nos daría a entender que un elemento indispensable para obtener el derecho de paso por el predio ajeno, es el previo consentimiento de su dueño, lo que es discutible porque dejaría al capricho de una persona la urgencia de lograr el paso por su predio, para poder refaccionar un edificio dañado por un terremoto.
La doctrina clásica erróneamente ubicaba esta norma como servidumbre, razón por la cual señalaba la obligatoriedad de paso por predio vecino con cargo a la indemnización respectiva.
Entendemos que nuestro Código se aparta de esta Tesis, por los argumentos señalados y en el supuesto de no darse el consentimiento conforme al artículo ya citado, el vecino abrumado por la necesidad de construir o reconstruir recurrirá a la municipalidad para la autorización correspondiente previo pago de la indemnización.
B.4. LIMITE A LA LIBERTAD DE CONSTRUIR, PLANTAR Y MONTAR INSTALACIÓN EN TERRENO PROPIO
Al respecto los Artículos 962 y 963 del Código Civil establecen como fundamento para la aplicación de estos límites, que los predios vecinos se vean amenazados por posible desmoronamiento. ruina, pérdida de plantaciones o falta de salubridad.
El artículo 962, al indicar que el propietario de un inmueble no puede abrir o cavar pozos que amenacen de ruina o desmoronamiento o afecte las plantaciones vecinas, obviamente toma en consideración el tipo de construcciones modernas que necesitan de excavaciones muy profundas para su realización; es por eso que el Código Civil derogado no consideraba una norma de este tipo.
La norma, en su segunda parte, tiene un marcado carácter sancionador al señalar que "puede ser obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los daños y perjuicios"; esta sanción puede llegara significar la paralización de la excavación en caso de acarrear peligro actual o inminente para los colindantes.
El artículo 963 señala: la prohibición de construir horno, chimenea, establos, depósitos para agua, explosivos o radiactivos sin observar las distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos, o los que sean necesarios para preservar la solidez o la salubridad de los predios vecinos, la inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y la indemnización de daños y perjuicios. Esta norma, igual que la anterior, es nueva para nuestra Legislación ya que es importante actualmente regular esta materia, siendo que nos encontramos en la época atómica. La norma es clara al señalar que este tipo de construcciones se deben regir por las normas del Reglamento Nacional de Construcciones y las ordenanzas Municipales sobre Seguridad, Salubridad y Estética (Art. 73, inc. 2 de la Ley Orgánica de Municipalidades).
Finalmente, se señala que la inobservancia de este precepto puede generar, por parte de la autoridad correspondiente, al cierre o retiro de la obra que afecta al predio vecino, que en su caso se procedería a la indemnización por daños y perjuicios. Es interesante señalar que la Legislación Española en su artículo 590 del Código Civil señala que para que se pueda tomar las medidas preventivas correspondientes, previamente debe darse un examen pericial, requisito que consideramos pertinente porque evitaría el abuso por parte del vecino en el momento de exigir la indemnización, decisión que actualmente está en manos de la autoridad municipal (Art. 120 de la Ley Orgánica de Municipalidades).
B.5. FACULTAD DEL VECINO EN ORDEN A LAS RAMAS Y RAÍCES AJENAS QUE INVADEN SU ESPACIO O SUELO
Este criterio se halla expuesto en el Art. 967 que señala: "todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos". Este artículo supera el criterio contenido en el artículo 864 del Código anterior, al contemplar no sólo la capacidad de exigir que se corten las ramas que invaden el predio vecino, sino que ahora le da al dueño del predio vecino la capacidad de poder cortarlas por sí mismo.
Nuestra Legislación en este punto, creemos con buen criterio, evita caer en el excesivo tecnicismo de la legislación italiana, la cual al señalar que el vecino tiene derecho a exigir la extirpación de los árboles realiza una categorización en base ala altura de los mismos (árboles de alto fuste, árboles de medio fuste y árboles de bajo fuste). Asimismo, nuestro Código no considera un plazo para que el propietario del árbol que invade el predio ajeno pueda cortar las ramas invasoras-, dejando al dueño del predio invadido que ejercite su derecho en el momento que él estime conveniente y, en caso de encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la autoridad municipal o judicial para lograrlo.
Una pregunta se impone La quién le pertenecen los frutos que cuelgan de las ramas invasoras? La Doctrina es unánime al señalar que cuando esos frutos caen al suelo en forma natural, son de propiedad del vecino, así lo conforma Wolff al decir "El derecho del vecino respecto a los frutos caídos en su suelo no es un derecho de propiedad". Los frutos se consideran de la propiedad en que caen y, por tanto, corresponden al titular del derecho (propietarios usufructuarios al poseedor de buena fe y al arrendatario que tenga la posesión).
Es claro entonces afirmar que el propietario del predio vecino no puede recoger los frutos del árbol ni sacudir éste. Con estos medios no adquiere la propiedad.
Finalmente, diremos que los frutos que caen en un inmueble de uso público (carretera, etc.) no se consideran como frutos del mismo, sino que siguen siendo propiedad del dueño del árbol, el tercero que se apodere de ellos comete hurto.
B.6. APERTURA DE PUERTA Y VENTANA EN PARED MEDIANERA
Se puede considerar como un límite a la propiedad, pese a que nuestro Código la ubica independientemente de las limitaciones legales, dentro del capítulo de la co-propiedad. El artículo 996 señala que: "todo colindante puede colocar tirantes y vigas en la pared medianera y servirse de ésta sin deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas o claraboyas".
La explicación de esta prohibición, como bien señalan los MAZEUD, es: "a fin de que la curiosidad indiscreta de un propietario no constituya una molestia constante para sus vecinos-, en una pared medianera no se permite ningún hueco, salvo de común acuerdo entre los propietarios".
Asimismo, el hecho de que la pared sea medianera otorga al colindante su propiedad hasta la mitad de la pared y hasta la altura máxima que pueda alcanzar el muro, por consiguiente puede arrimar a ella lo que crea conveniente, colocar vigas o abrir huecos siempre que no sobrepasen el límite permitido.
3. LIMITACIONES A LA PROPIEDAD
Como señalamos anteriormente, la limitación reduce el poder que normalmente tiene el dueño sobre un bien: como dijimos, éstas pueden establecerse por necesidad, por su utilidad pública o interés social y también por la propia voluntad de las partes.
Así, cuando el Estado dicta una norma que restrinja el derecho de propiedad y su ejercicio, la cual tampoco debe ser arbitraria, lo que está haciendo es aplicar el IUS IMPERIUM, lo cual evita que pueda existir un pacto en contrario contra esa norma de orden público.
De igual manera, para que las restricciones al derecho de propiedad realizada entre las partes puedan ser oponibles a terceros, debe cumplir con inscribirse en el registro respectivo, sea bien mueble o inmueble para evitar así cualquier tipo de fraude o simulación frente a terceros.


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